Obim prometa i prosečne cene

U prvih šest meseci 2026. godine u Beogradu je prodato 8.538 stanova, što predstavlja rast od 1,1 odsto u odnosu na isti period prethodne godine. Prosečna realizovana cena po kvadratnom metru iznosila je 3.219 evra, pri čemu je zabeležen godišnji rast od 13,94 odsto. Posmatrano prema tipu gradnje, prosečna cena novogradnje bila je 3.247 evra po kvadratu, dok je starogradnja u proseku dostizala 3.201 evro po kvadratnom metru. Razlika između ove dve kategorije je minimalna, što ukazuje na izjednačavanje cenovnog nivoa novoizgrađenih i postojećih stanova u užem gradskom jezgru.

Na nivou pojedinačnih katastarskih opština, najviše prosečne cene zabeležene su u Savskom vencu (4.210 evra/m²) i Starom gradu (4.030 evra/m²), dok su Novi Beograd (3.385 evra/m²) i Vračar (3.639 evra/m²) takođe pozicionirani iznad gradskog proseka. Najskuplja pojedinačna transakcija u prvom polugodištu ostvarena je na Starom gradu, gde je stan prodat za 2,6 miliona evra, odnosno po ceni od 12.000 evra po kvadratnom metru.

Posmatrano prema tipu kupovine, uočava se da su stanovi kupljeni za stanovanje činili dominantan deo prometa, dok je udeo kupovina za investicione svrhe ostao stabilan u odnosu na prethodne periode. Kod novogradnje, prodaja je najčešće realizovana pre završetka objekta, dok se kod starogradnje najveći broj transakcija odnosi na stanove u zgradama starosti između 20 i 40 godina.

Struktura prodaje prema cenovnim segmentima

Jedan od najuočljivijih strukturnih pokazatelja odnosi se na distribuciju prodaje prema visini cene po kvadratnom metru. Prema analizi kompanije Coreside, stanovi sa cenom iznad 3.000 evra po kvadratu činili su 40 odsto ukupne prodaje u prvom polugodištu 2026. godine, dok je taj udeo 2021. godine iznosio svega šest odsto. Istovremeno, segment stanova čija se cena kreće između 1.001 i 2.000 evra po kvadratu smanjen je sa 57 odsto na 19 odsto u istom periodu. Najzastupljeniji pojedinačni cenovni rang bio je onaj između 2.001 i 3.000 evra, sa učešćem od 38 odsto. Ovi podaci ukazuju na pomeranje tržišta ka višim cenovnim kategorijama, pri čemu se ponuda stanova u nižim cenovnim segmentima značajno sužava.

Ovakva struktura prodaje delimično je posledica promene sastava ponude. Novi stambeni projekti u centralnim opštinama uglavnom se pozicioniraju u višim cenovnim segmentima, dok se stanovi u nižim cenovnim kategorijama češće nalaze u zgradama starije gradnje ili u perifernim delovima grada. Kao rezultat, kupci sa ograničenijim budžetom sve češće usmeravaju potražnju ka opštinama na obodu gradskog jezgra ili ka starogradnji u srednjem cenovnom rangu.

Napomena: Podaci se odnose na prvo polugodište 2026. godine i zasnovani su na analizi kompanije Coreside.

Način finansiranja kupovina

Kreditno finansiranje dobija na značaju u strukturi kupovina. U prvom polugodištu 2026. godine, 40 odsto kupovina stanova u Beogradu realizovano je uz pomoć kredita, u poređenju sa 23 odsto u istom periodu 2023. godine. Na nivou čitave Srbije, u 33 odsto ugovora o kupoprodaji stanova zabeleženo je kreditno plaćanje, što je porast od tri procentna poena u odnosu na prethodnu godinu. Ovaj podatak ukazuje na rastuću ulogu bankarskog finansiranja u realizaciji stambenih transakcija.

Rast učešća kreditnih kupovina može se dovesti u vezu sa uslovima finansiranja na tržištu, ali i sa promenom profila kupaca. Sve veći broj kupovina realizuje se kombinovanjem sopstvenih sredstava i bankarskog kredita, pri čemu se period otplate najčešće kreće između 20 i 30 godina. Kod novogradnje, investitori sve češće omogućavaju plaćanje u fazama, što dodatno olakšava finansiranje kupovine bez potrebe za jednokratnim izdvajanjem celokupnog iznosa.

Ponuda i planirana gradnja

Buduću ponudu na beogradskom tržištu oblikuje više od 30 velikih stambenih projekata obuhvaćenih analizom, ukupne površine oko 4,1 milion kvadratnih metara, sa planiranim završetkom do 2030. godine. U prvih šest meseci 2026. izdato je 1.244 građevinske dozvole za stambene objekte, što je 16 odsto više nego prethodne godine, dok je odobrena stambena površina smanjena za 19 odsto. Ovaj nesklad između broja dozvola i ukupne odobrene površine ukazuje na promenu strukture projekata ka manjim prosečnim gabaritima.

Posmatrano prema lokacijama, najveći broj planiranih projekata koncentrisan je u Novom Beogradu, na Savskom vencu i u Beogradu na vodi, dok se dodatni projekti razvijaju i u opštinama kao što su Palilula, Čukarica i Zemun. Manji gabariti novih projekata češće se odnose na rekonstrukcije i dogradnje u centralnim opštinama, gde su raspoložive parcele ograničene veličine. Očekuje se da će ponuda u narednom periodu biti dodatno oblikovana dinamikom izdavanja dozvola i tempom izgradnje započetih projekata.

Širi kontekst tržišta nepokretnosti

Posmatrano na nivou Republike Srbije, tržište nepokretnosti u prvom polugodištu 2026. godine vredelo je 4,2 milijarde evra, što predstavlja rast od 10,1 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, uz 61.343 kupoprodajna ugovora, odnosno rast od svega 0,2 odsto. Grad Beograd dominira u ukupnoj vrednosti prometovanih stanova sa udelom od 55 odsto. Za kupovinu stanova na teritoriji Beograda u prvom polugodištu izdvojeno je ukupno 742 miliona evra. Ovi pokazatelji pozicioniraju Beograd kao centralno tržište stambenih nekretnina u zemlji, kako po obimu vrednosti, tako i po visini postignutih cena.

Rast ukupne vrednosti tržišta uz gotovo nepromenjen broj ugovora ukazuje na to da se povećanje prometa u najvećoj meri ostvaruje kroz rast prosečne vrednosti pojedinačnih transakcija, a ne kroz povećanje broja kupoprodaja. Ovakav odnos prisutan je i na beogradskom tržištu stanova, gde se broj prodaja menja u manjoj meri od prosečne cene po kvadratnom metru. Navedeni pokazatelji odražavaju kretanja na tržištu u posmatranom periodu i mogu poslužiti kao referentni okvir za praćenje daljih promena.